コロナ禍の不動産投資のカギは「希少性」

2021年03月05日

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売買と賃貸で分かれる明暗

コロナ禍のいま、不動産市場は売買と賃貸で明暗が分かれています。

売買においてはまさかのコロナ特需。例えば、新築マンションの「パークタワー勝どき」は237戸に対して約650件の申込があり、1億円を越える住戸の倍率はなんと27倍に。購入の後押しになっているのは巣ごもりで出た住宅への不満です。中古マンション市場においても買いが売りを上回る状況が続いており、在庫減少が減少傾向。まさに活況といった状況です。

不動産投資グラフ

一方で、打撃を受けているのが賃貸市場。授業のオンライン化等で学生の入居キャンセルが相次ぎ、マンスリーマンションも転勤や短期的な出張がなくなることで減少傾向に。賃料は東京圏ですら過去10年で平均5000円未満の上昇にとどまり、頭打ちに。東京都内のワンルームマンション投資では実質利回り4%乗る物件を探すのが難しくなってきたとの声も。

賃料UPのキーワードは「希少性」

このような状況を踏まえ、コロナ禍でも優位に不動産投資をしていくためにはどうしたらいいのか。その鍵になるのは、「希少性」です。希少であればあるほど価値があがり、価格が上がります。例えば、予約の取れないレストランはそこでしか味わえない体験があるからこそ高単価です。それでも人が殺到するのです。

人口減少、空き家増加の長期潮流がある現在、ただでさえ借り手が優位な状態です。更にコロナ禍でSNS等を通して芸能人やインフルエンサーの素敵な自宅の露出が増え、借り主は今、かつてないほど家に対して目が肥えてきています。よって、「自分が借りる理由が見つからない」物件は安くても立地がよくても選ばれないのが現状です。

ではどうやって投資物件の希少性を上げ、入居スピードと賃料を上げるのか。それはハードとソフトの掛け算で差別化をはかることです。ハードの差別化は、例えばエリアや駅徒歩、ペット可など、建物そのものがもつ特性で差別化をはかること。分かりやすい一方で、仕入れコストが高くなる等、それだけでは差別化が難しいという側面もあります。

ワークスペース

参考：makuake

ソフトでの差別化とは、内装で借り手のニーズを満たしつつオリジナリティを出すことです。例えば、写真のようなワークスペースがあるだけでも喜ばれるでしょう。また、広い土間をつくり、帰宅時にアウターを一時的に掛けられる場所があるなど、ニューノーマルに対応した内装にすることで、ニーズを満たしつつ、他の物件との差別化ができます。

鹿児島で断熱！？ハード×ソフトで希少性を上げた事例

鹿児島断熱

参考：https://www.renovation.or.jp/app/oftheyear/2019/572

暖かい鹿児島では断熱など必要ないという誤った印象をファクトで否定し、旧耐震の1Rマンションを断熱リノベした事例。改修前後の室内温度と電気使用量を測定し、そのデータを入居者募集時に提示するなどの独特な戦略で、完成前に入居が決定。断熱が置き去りにされがちなエリア（＝ハード）において、データをもとにした断熱を施す（＝ソフト）ことで唯一無二の希少性を生み出した好事例です。